Precio del steel framing por m² en Perú: cuánto cuesta en 2026 y qué incluye
Lo que aprendí en Miraflores con don Ricardo y su hijo Diego, que querían levantar un segundo piso sobre su techo aligerado: por qué no hay un precio publicado de steel framing por m², qué esconden los anuncios de S/ 250, qué vale el drywall en el cuadro oficial 2026 y cómo comparar partida por partida.
Si estás buscando el precio del steel framing por m² en Perú, probablemente esperas encontrar una cifra rápida: S/ 250, S/ 350, S/ 1.000 o cualquier otro número que te permita multiplicar por los metros de tu proyecto y sacar una cuenta. El problema es que en steel framing esa cuenta puede engañar bastante.
Respuesta corta
No existe un precio publicado y verificable de steel framing estructural en soles por m² en Perú. Los «S/ 250–400 por m²» que ves son anuncios de casas de drywall que no detallan qué incluyen.
La única cifra oficial que nombra el drywall es el Cuadro de Valores Unitarios 2026: S/ 409,04 por m² en Lima para «drywall o similar incluye techo», frente a S/ 734,99 de la albañilería con techo aligerado. Sirve para el impuesto predial, no como presupuesto.
A comienzos de año me pasó con una familia de Miraflores. Querían construir un segundo piso sobre un techo aligerado y Diego, el hijo del propietario, me enseñó en el celular varios anuncios de «casas de drywall desde S/ 250 el m²». También habíamos visto publicaciones que hablaban de S/ 350 por m². Su pregunta fue la lógica:
—Dime cuánto sale en steel framing y vemos si nos conviene.
La respuesta no era simplemente darle otra cifra.
Al revisar el mercado peruano encontré precios publicados para estructuras metálicas en general, pero esos valores mezclan proyectos muy distintos. Un proveedor de Lima, por ejemplo, publica entre S/ 180 y S/ 280 por m² para estructuras livianas como techos y coberturas, o de S/ 8 a S/ 11,50 por kilo instalado, pero no es una tarifa para construir una vivienda terminada en steel framing.
En una guía dedicada al steel framing en Perú ocurre algo revelador: sus autores dicen que el precio por m² del sistema no está publicado en fuentes peruanas fiables.
Por eso, mi punto de partida es este: no tomaría hoy un único «precio del m² de steel framing en Perú» como si fuera una tarifa de catálogo. Primero hay que saber qué incluye ese metro cuadrado.
¿Cuánto cuesta el m² de steel framing en Perú?
Si lo que buscas es una cifra única aplicable a cualquier vivienda, ampliación o segundo piso, no encontré una referencia peruana lo bastante homogénea como para publicarla responsablemente como «el precio del steel framing». Eso no significa que sea imposible presupuestarlo: significa que la cotización debe hacerse sobre un proyecto y un alcance definidos.
Las publicaciones peruanas de estructura metálica dan rangos por m², pero el mismo proveedor aclara que las cifras cambian según acero, espesores, ingeniería, fabricación, soldadura, transporte y montaje, y sus ejemplos son coberturas, almacenes y naves. Yo no lo usaría para decir:
«Una casa de steel framing cuesta S/ 180 por m².»
Sería comparar cosas distintas. Una vivienda necesita mucho más que perfiles: cerramientos, placas, aislamiento, fijaciones, instalaciones, acabados, puertas, ventanas, cubierta o entrepiso, mano de obra y, según el proyecto, ingeniería y trabajos sobre la construcción existente.
Por qué aquí no vas a ver un rango de precios de steel framing
Revisamos a las constructoras que aparecen en Google Perú: ninguna publica un precio verificable de steel framing estructural en S/ por m². Lo que circula son anuncios de «casas de drywall» sin partidas. Darte un rango sería inventar una cifra que nadie respalda. En su lugar, esta página te muestra esos anuncios tal como son, el valor oficial que sí existe, con su fuente y su fecha, y un método para comparar.
Por qué no existe un único precio por metro cuadrado
Dos presupuestos pueden decir exactamente «S/ X por m²» y contener alcances completamente diferentes. Todos estos se anuncian igual:
- solo la estructura de perfiles
- estructura y placas
- casco gris
- estructura, placas, aislamiento e instalaciones
- un ambiente prácticamente terminado
De menos a más alcance. Todos se pueden anunciar como «precio por m²».
Por eso, cuando alguien me pregunta cuánto cuesta construir en steel framing en Perú, mi siguiente pregunta es:
«¿Qué estás incluyendo dentro del metro cuadrado?»
Sin esa respuesta, la cifra tiene poco valor para comparar.
¿Qué significan los anuncios de S/ 250 o S/ 350 por m²?
Volviendo al caso de Miraflores, Diego veía S/ 250 y S/ 350 por m² y, naturalmente, quería saber cuál era el precio correcto. Mi problema no era que esas cifras fueran necesariamente falsas. Era que no podía saber qué estaban cotizando solamente mirando el anuncio. Estos son los que circulan hoy, tal como se publican:
-
DryMax Lima y provincias
S/ 250–350 por m²
«Casas». También anuncia departamentos a S/ 280–400 y azoteas a S/ 300–450 por m².
-
DrywallPerú drywallperu.org, sin RUC ni dirección
S/ 250–400 por m²
«Desde S/ 250». Una casa de dos pisos de 120 a 160 m², entre S/ 32.000 y 62.000.
-
Priser Perú Miraflores, Lima
S/ 50.000–80.000
Vivienda de drywall de 70 a 100 m², precio total. No da un precio por m².
Anuncios comerciales copiados el 23/9/2026. No los verificamos ni los recomendamos: están aquí para que veas qué dicen y qué callan.
Por qué casi seguro no son steel framing
Quedan muy por debajo incluso del valor oficial del drywall en Lima (S/ 563,39 por m² con puertas y ventanas) y del de la albañilería (S/ 889,34). A esos precios, lo probable es una casa liviana con perfil de tabiquería de 0,45 mm, que en tienda cuesta entre S/ 8,89 y S/ 16,20 el parante, y no una estructura calculada con perfil de 0,90 mm o más, que cuesta S/ 31,20–32,20. Ninguno de los tres anuncios menciona espesor de perfil, cálculo estructural ni cimentación. Es una lectura nuestra, no algo que digan los anuncios: por eso hay que preguntarlo.
Para considerar útil un precio publicado, yo comprobaría como mínimo si incluye:
- perfilería estructural
- placas interiores y exteriores
- aislamiento
- tornillería y fijaciones
- barreras y membranas
- mano de obra
- instalaciones eléctricas y sanitarias
- pisos y revestimientos
- puertas y ventanas
- cubierta o entrepiso
- transporte
- diseño y cálculo estructural
- acabados
- IGV
Dos precios por m² solo son comparables cuando responden a un alcance parecido.
Fuentes de esta sección
- DryMax — Precios de drywall en PerúAnuncio de 2026 sin fecha exacta: casas S/ 250–350 por m², sin detalle de alcance.
- DrywallPerú — Casas de drywallAnuncio de agosto de 2026: «desde S/ 250» hasta S/ 400 por m². Sin RUC ni dirección publicados.
- Priser Perú — Cuánto cuesta construir con drywall10/1/2025: vivienda de 70–100 m² entre S/ 50.000 y 80.000, sin detalle.
- Priser Perú — Precio por m² de estructura metálica10/2/2026: estructuras livianas (techos, coberturas) S/ 180–280 por m², o S/ 8–11,50 por kg instalado. No es steel framing.
- Construcción en Seco — Steel framing en Perú (julio de 2026)Dice que el precio por m² del steel framing «no está publicado» en fuentes peruanas fiables. Da cifras de construcción convencional sin citar fuente.
Qué incluye realmente el precio por m² de steel framing
Para mí, este es el punto más importante de cualquier cotización. Cuando pido o reviso un presupuesto de steel framing, prefiero que el proveedor detalle partidas antes que mostrarme una cifra global por metro cuadrado. La razón es sencilla: puedo ver dónde está la diferencia.
Estructura y perfiles galvanizados
La perfilería forma el esqueleto resistente del sistema, pero ni todos los perfiles son iguales ni todos cumplen la misma función. Importan las dimensiones, el espesor, el tipo de perfil, su función dentro del sistema, las separaciones, los refuerzos, las uniones y el cálculo del proyecto.
En la visita de Miraflores, Diego me dijo algo bastante razonable:
—Pero los perfiles se venden en tienda; algo podrás calcular.
Sí, se puede calcular. Lo que no conviene es hacerlo tomando cualquier perfil como equivalente. Más abajo vuelvo sobre ese punto, porque es uno de los errores más fáciles de cometer. Si quieres ver qué lleva el sistema completo, lo repasamos en materiales del steel framing.
Placas interiores y exteriores
La perfilería por sí sola no forma una vivienda terminada. Según la solución proyectada aparecen distintas placas y capas en las caras interiores y exteriores del muro. Por eso conviene preguntar expresamente qué placa se coloca, dónde y con qué especificación. Un presupuesto que diga «pared completa» aporta menos que otro que detalle las capas. Lo mismo vale para fachadas, baños, falsos cielos rasos y otras superficies que pueden pedir soluciones distintas.
- qué placa
- dónde va
- espesor
- número de capas
- tratamiento de juntas
- placa RH en zonas húmedas
- acabado exterior
Aislamiento, instalaciones y acabados
Aquí pueden abrirse diferencias enormes entre dos propuestas aparentemente similares. El precio puede cambiar según se incluya o no:
- aislamiento térmico
- solución acústica
- instalaciones eléctricas
- puntos sanitarios
- revestimientos
- pintura
- pisos
- baños
- cocina
- falsos cielos rasos
- acabados exteriores
Es perfectamente posible que dos contratistas hablen de «steel framing» pero uno entregue la estructura revestida y otro un ambiente mucho más cerca de llave en mano. Por eso no me interesa solo cuál tiene el número más bajo: me interesa saber qué recibo por ese número. El aislamiento lo contamos con más detalle en aislamiento térmico y acústico.
Mano de obra, transporte, ingeniería e IGV
También comprobaría estos cuatro conceptos por separado. El transporte puede pesar distinto según el lugar de la obra y el proveedor. La mano de obra puede ir dentro del paquete o aparte. Y un proyecto estructural no debería confundirse con un simple metrado de materiales.
El IGV merece una línea propia. En 2026 la tasa es del 18 % y los contratos de construcción están gravados. Así queda en los tres casos que más aparecen:
Si encargas la obra a un contratista. El contrato de construcción paga IGV. Desde 2026 se reparte en 15,5 % de IGV y 2,5 % de Impuesto de Promoción Municipal, sin cambiar el total.
Si compras los materiales en tienda. Ya viene incluido en el precio. No hay IGV distinto por material: ladrillo, cemento, perfiles y placas pagan lo mismo.
Si compras una vivienda nueva a un constructor. El IGV se calcula sin el terreno, que se presume la mitad del precio; hasta 35 UIT (S/ 192.500 en 2026) la primera venta está exonerada.
Así que, cuando comparo dos presupuestos, pregunto directamente: «¿Este total ya incluye IGV?» Una diferencia aparente de precio puede desaparecer rápido si una cotización lo incluye y la otra no. Si alguna te llega en dólares, pide también el tipo de cambio que usa: el 22 de septiembre de 2026 el dólar se vendía a S/ 3,362 en el sistema bancario. Esta lectura es general: para tu caso, confírmala con un contador.
Fuentes oficiales de esta sección
- SUNAT — IGV: concepto, tasa y operaciones gravadasTasa total del 18 % (IGV 15,5 % + IPM 2,5 % desde 2026, Ley 32387). Los contratos de construcción están gravados.
- MEF — UIT 2026 de S/ 5.500Con ella, el tope de 35 UIT para la primera venta de vivienda exonerada de IGV es de S/ 192.500 (cálculo propio).
- BCRP — Tipo de cambio del sistema bancario (serie PD04640PD)22/9/2026: compra S/ 3,356 y venta S/ 3,362 por dólar.
Cuánto influyen los materiales en el precio
Una tentación común es buscar todos los materiales en una tienda, sumarlos y sacar de ahí el costo del m² de steel framing. El ejercicio puede servir como aproximación al costo de materiales si hay un metrado serio. Lo que no sirve es sumar unas cuantas piezas visibles y asumir que eso representa la obra completa.
Un perfil estructural no es lo mismo que un perfil para drywall
Esto se lo pude enseñar directamente a Diego. Un parante Tupemesa de 89 mm y 0,90 mm de espesor, el que el fabricante asocia al steel frame portante, aparecía en Sodimac a S/ 32,20. Al mismo tiempo encontrábamos perfiles de 0,45 mm para tabiquería no portante entre S/ 8,89 y S/ 16,20.
Parante de drywall 0,45 mm, tabique no portante
S/ 8,89–16,20
Parante de steel framing 0,90 mm, estructura portante
S/ 31,20–32,20
Son precios de un momento, no una tarifa que usaría sin volver a consultar la tienda. Pero el aprendizaje sigue valiendo: dos perfiles pueden parecerse muchísimo en una foto y no cumplir la misma función. Ahí está el riesgo de buscar «precio perfil drywall» y usar el producto más barato para calcular una estructura. Steel framing y drywall pueden convivir en una misma obra, pero no son términos intercambiables. Para leer bien las partidas de perfilería, tenemos perfiles: cómo leer un presupuesto sin confundir espesores.
| Perfil | Tienda | Precio | Por metro |
|---|---|---|---|
| Parante Tupemesa 89 × 38 × 0,90 mmsteel frame, portante | Sodimac | S/ 32,20 | S/ 10,73 |
| Parante Tupemesa 64 × 38 × 0,90 mmsteel frame, portante | Sodimac | S/ 31,20 | S/ 10,40 |
| Parante Tupemesa 89 × 38 × 0,45 mmdrywall, tabique | Promart | S/ 16,20 | S/ 5,40 |
| Parante Tupemesa 64 × 38 × 0,45 mmdrywall, tabique | Promart | S/ 13,50 | S/ 4,50 |
| Parante Tupemesa 64 × 38 × 0,45 mmdrywall, tabique | Sodimac | S/ 8,89 | S/ 2,96 |
| Parante Werken 89 × 38 × 0,45 mmmarca propia, drywall | Promart | S/ 8,90 | S/ 2,97 |
| Riel Tupemesa 90 × 25 × 0,45 mmdrywall, tabique | Promart | S/ 13,00 | S/ 4,33 |
Ojo con el espesor: 0,45 mm es de tabique, no de estructura
Tupemesa, que fabrica en Lurín, lo explica así: el perfil de drywall de 0,45 mm es para interiores y no es portante; el de steel frame va de 0,90 a 1,50 mm y es el que sostiene la casa. Si te dan un precio de estructura calculado con perfiles de 0,45 mm, pregunta por el espesor antes que por el precio.
Placas y aislantes en tienda
Con las placas pasa algo parecido: una plancha tiene un precio concreto, pero un muro terminado lleva además estructura, fijaciones, juntas, quizá aislamiento, mano de obra y acabado. Y el m² de placa es un m² de pared, no un m² de vivienda. Como referencia de tienda:
| Material | Precio | Por m² |
|---|---|---|
| Plancha Gyplac Standard 3/8" (9,5 mm) | S/ 28,60 | S/ 9,61 |
| Plancha Gyplac ST Extraliviana 1/2" (12,7 mm) | S/ 30,20 | S/ 10,15 |
| Plancha Volcan ST 1/2" | S/ 27,90 | S/ 9,37 |
| Plancha Gyplac RH 1/2"resistente a la humedad | S/ 41,50 | S/ 13,94 |
| Placa Gyplac RF 12,7 mmresistente al fuego | S/ 47,90 | S/ 16,09 |
| Fibrocemento Superboard ST 6 mm | S/ 58,00 | S/ 19,48 |
| Fibrocemento Superboard ST 8 mm | S/ 82,00 | S/ 27,55 |
| Fibrocemento Volcanboard 6 mmSodimac | S/ 55,50 | S/ 18,64 |
| Tablero OSB 8 mm | S/ 37,50 | S/ 12,60 |
| Lana de vidrio 50 mm, rollo de 1,20 × 24 m | S/ 179,00 | S/ 6,22 |
| Para comparar: ladrillo King Kong 18 huecos9 × 23 × 12,5 cm | S/ 1,20 la unidad | — |
| Para comparar: cemento Sol tipo I, bolsa de 42,5 kg | S/ 30,90 | — |
La placa de yeso, el fibrocemento y los perfiles se fabrican en Lima, pero sus precios también se mueven: según el INEI, en agosto de 2026 los materiales de construcción subieron un 0,21 % en Lima Metropolitana; subieron las planchas de fibra y yeso y los ladrillos, y bajaron los metálicos.
La mano de obra: jornales de construcción civil 2026
La otra mitad del costo es el trabajo. CAPECO y la federación de trabajadores publican cada año la tabla de jornales; esta es la vigente para todo 2026:
| Categoría | Jornal básico | BUC | Movilidad |
|---|---|---|---|
| Operario | S/ 89,30 | 32 % | S/ 8,60 |
| Oficial | S/ 69,75 | 30 % | S/ 8,60 |
| Peón | S/ 62,80 | 30 % | S/ 8,60 |
Un jornal no se convierte en un precio por m² sin saber cuántos metros avanza una cuadrilla en tu obra, y no tenemos una fuente publicada de rendimientos de steel framing en Perú. Sirve para otra cosa: si una cotización separa la mano de obra, puedes ver cuántos jornales está cobrando.
Por qué calcular el costo contando perfiles puede llevar a error
Incluso con el perfil correcto, todavía falta resolver cuánto material necesita realmente el proyecto. Eso depende del diseño. No basta con dividir el ancho de una pared entre una distancia genérica y multiplicar. Puede haber:
- encuentros entre muros
- vanos de puertas y ventanas
- refuerzos
- dinteles
- anclajes
- fijaciones
- desperdicios
- arriostramientos
- elementos de entrepiso o cubierta
- requerimientos del cálculo
Además, el costo de los perfiles no equivale al costo de la vivienda. Esa fue precisamente la diferencia que intenté mostrarle a Diego:
conocer el precio de una pieza ayuda a auditar un presupuesto; no sustituye el proyecto ni la cotización completa.
Fuentes de esta sección
- Promart — catálogo públicoConsulta del 23/9/2026, precios con IGV: parantes y rieles de 0,45 mm, placas Gyplac y Volcan, Superboard, OSB, lana de vidrio, ladrillo y cemento.
- Sodimac PerúConsulta del 23/9/2026, precios con IGV: parantes Tupemesa de 0,90 mm (S/ 31,20 y S/ 32,20) y de 0,45 mm (S/ 8,89).
- Tupemesa — Diferencia entre los sistemas drywall y steel frameEl drywall usa perfiles de 0,45 mm, no portantes; el steel frame, de 0,90 a 1,50 mm, portantes.
- CAPECO — Remuneraciones de construcción civil 2026 (PDF)Acta CAPECO–FTCCP, vigente del 1/1/2026 al 31/12/2026: jornal básico de operario S/ 89,30, oficial S/ 69,75 y peón S/ 62,80.
- INEI vía Andina — Índice de Precios de Materiales de Construcción, agosto de 2026Lima Metropolitana: +0,21 % frente a julio. Subieron las planchas de fibra y yeso y los ladrillos; bajaron los metálicos.
Precio de un segundo piso en steel framing
Aquí la pregunta económica cambia bastante. Si quieres construir un segundo piso en steel framing, el precio de la ampliación no depende solo de los metros cuadrados nuevos: también depende de lo que encuentre el profesional en la casa que ya existe.
Eso fue lo primero que tuve que aclarar con la familia de don Ricardo. Él suponía que, como el sistema era liviano, podrían empezar relativamente rápido. El steel framing trabaja con una estructura bastante más ligera que muchas soluciones tradicionales, pero de ahí no se desprende que cualquier casa pueda recibir automáticamente otro nivel.
¿Se puede construir steel framing sobre un techo existente?
Puede ser una alternativa para ampliaciones, pero yo no daría una respuesta definitiva sin revisar el edificio. En Miraflores querían levantar el nuevo piso sobre un techo aligerado. Antes de discutir precios había que responder cuestiones más básicas: ¿cómo estaba concebida la estructura existente?, ¿qué elementos recibirían las nuevas cargas?, ¿qué modificaciones harían falta?, ¿cómo se resolverían las conexiones?
Ahí la cotización del m² pasa a segundo plano. La primera decisión fue pedir una revisión estructural.
Por qué una estructura liviana también necesita evaluación estructural
«Liviano» no significa «sin carga». Cualquier ampliación introduce nuevas acciones sobre una edificación existente. Por eso, en un segundo piso, yo separaría siempre dos preguntas:
- ¿Cuánto cuesta construir el nuevo nivel?
- ¿Qué necesita la casa existente para admitirlo de forma segura?
La segunda puede afectar bastante a la primera. Si aparecen refuerzos o intervenciones previas, esos trabajos deberían figurar en el presupuesto y no esconderse dentro de una cifra genérica por m².
El efecto de la zona sísmica en un proyecto en Lima
En Lima este asunto no es menor. La norma sismorresistente E.030 se modificó en 2026, así que en un proyecto real conviene trabajar con la versión vigente al momento de diseñar. Su Anexo II pone a toda Lima Metropolitana y el Callao, Miraflores incluido, en la zona 4, con un factor Z de 0,45, el más alto del país.
Por eso, con don Ricardo no me parecía responsable decir:
«Es liviano, así que súbelo nomás.»
Mi planteamiento fue el contrario: el menor peso puede ser una ventaja del sistema, pero el conjunto tiene que revisarse y diseñarse correctamente. Antes de pedir precio, en Lima hay tres cosas que resolver:
Quién lo verifica
Z = 0,45
Lima y Callao, zona 4 (E.030-2026)
- La E.030 pide que planos y memoria de cálculo los firme el ingeniero civil colegiado responsable del diseño (art. 9.1).
- La revisión del techo aligerado y de las columnas existentes es su trabajo, y una partida de la cotización.
- Si tu expediente ya estaba en trámite, la RM 217-2026 permite seguir con la E.030 anterior.
Qué licencia pide
A o B
Ley 29090, art. 10
- Modalidad A: ampliación de una vivienda unifamiliar con licencia o declaratoria de fábrica, si el total no supera 200 m². Aprobación automática con firma de profesionales.
- Modalidad B: si la ampliación implica modificación estructural. La municipalidad verifica en 15 días hábiles, o lo hacen revisores urbanos.
- La licencia no depende del material: el drywall también la necesita. Confirma la modalidad en tu municipalidad.
Con qué sistema
RM 400-2017
el único sistema en seco con acero aprobado
- El steel framing portante no figura entre los sistemas de la E.030 (Tabla 8). Su art. 8 pide que un sistema distinto esté aprobado por el Ministerio de Vivienda como sistema constructivo no convencional.
- El único de construcción en seco con estructura de acero galvanizado aprobado es el de Eternit (RM 400-2017-VIVIENDA), para edificaciones de hasta dos pisos y con vigencia de diez años.
- Si no se usa ese sistema, el diseño se justifica con cálculo propio (la E.090 remite a las normas AISI) y la firma del ingeniero.
Lo leo con prudencia, porque es una lectura normativa y no un dictamen: no significa que el steel framing esté prohibido en un segundo piso, sino que hay que saber por qué vía entra. La pregunta concreta para tu constructor es: «¿Con qué sistema aprobado trabajas, o con qué cálculo y qué firma justificas el diseño?» Y, si te dice que usa un sistema aprobado, pregunta además si su aprobación contempla una ampliación sobre una casa de albañilería. La normativa completa la explicamos en la guía del steel framing en Perú.
Fuentes oficiales de esta sección
- MVCS — RM N.° 183-2026-VIVIENDA, Norma E.030 Diseño SismorresistenteE.030-2026 (El Peruano, 3/5/2026): Lima Metropolitana y Callao en zona 4, Z = 0,45; art. 8, sistemas no convencionales; art. 9.1, firma del ingeniero civil colegiado.
- El Peruano — RM N.° 217-2026-VIVIENDA (transición de la E.030)Los proyectos con expediente, licencia o anteproyecto en curso pueden seguir con la E.030 anterior.
- SENCICO — Sistemas constructivos no convencionalesSistema de Construcción en Seco Eternit, RM N.° 400-2017-VIVIENDA: estructura de acero galvanizado, para edificaciones de hasta dos pisos, vigencia de diez años.
- SENCICO — Normas del Reglamento Nacional de EdificacionesE.090 Estructuras Metálicas: para perfiles doblados en frío solo recomienda las normas AISI.
- Ley N.° 29090 y modificatorias (compilación de la Municipalidad Provincial de Tacna)Art. 10, modalidades de licencia A–D. La compilación llega al DL 1225 (2015): confirmar contra el TUO vigente.
¿Steel framing es más barato que construir con ladrillo?
Esta es otra pregunta para la que desconfío de las respuestas universales. No diría que el steel framing es siempre más barato. Tampoco que siempre es más caro. Depende de qué proyecto estamos comparando y hasta qué nivel de acabado. Si alguien compara solo una estructura de perfiles con una casa de material noble terminada, obtendrá una conclusión falsa. Y lo mismo ocurre a la inversa.
Qué conviene comparar para que el cálculo sea justo
Yo compararía dos propuestas llevándolas al mismo nivel. Por ejemplo:
estructura + cerramientos + instalaciones + aislamiento + pisos + revestimientos + puertas y ventanas + pintura + cubierta + mano de obra + impuestos
Además del costo inicial, puede ser interesante comparar tiempo de obra, logística, peso añadido a una construcción existente, desperdicios, facilidad para pasar instalaciones y prestaciones de la envolvente. Pero el criterio tiene que ser el mismo en ambos presupuestos. Tenemos una comparativa más amplia en steel framing frente a construcción tradicional.
Una web peruana de construcción en seco publica estas referencias para construcción convencional, sin citar de dónde salen, y aclara que no son un precio del steel framing peruano:
| Nivel | S/ por m² |
|---|---|
| Casco gris | 1.400–1.800 |
| Casco habitable | 1.900–2.400 |
| Llave en mano | desde 2.800 |
Yo los tomaría exactamente así: como contexto, no como tarifa de steel framing.
Costos que pueden aparecer después de la cotización inicial
Sobre todo en ampliaciones, vigilaría las partidas que pueden quedar fuera del primer número:
- refuerzos de la estructura existente
- demoliciones
- retiro de desmonte
- impermeabilización
- escalera
- conexión de instalaciones a las actuales
- tanque o redes
- licencia
- ingeniería
- acabados
Un presupuesto muy bajo deja de ser barato cuando empieza a sumar «adicionales» durante la obra.
Steel framing y drywall: por qué sus precios por m² no son comparables
Esta confusión aparece constantemente. Que una obra de steel framing use placas de yeso u otros componentes de la construcción en seco no convierte al steel framing en sinónimo de drywall. Cuando Diego me enseñó aquellos anuncios de «casas de drywall desde S/ 250 el m²», ese fue uno de los primeros filtros que tuve que aplicar:
¿Estaban ofreciendo un sistema estructural completo o usando «drywall» como nombre comercial genérico para construcción liviana?
Sin memoria técnica o descripción de partidas, no podía saberlo.
Diferencias entre estructura portante y tabiquería
La diferencia práctica se entiende bien con el ejemplo de los perfiles. Un tabique interior no portante y un muro que forma parte de un sistema estructural no tienen por qué usar la misma perfilería ni responder a las mismas exigencias:
| Drywall de tabiquería | Steel framing portante | |
|---|---|---|
| Espesor del perfil | 0,45 mm | 0,90 a 1,50 mm |
| Función | Divide ambientes; no sostiene la casa | Sostiene muros, entrepiso y techo |
| Cálculo estructural | No, aunque su peso cuenta en el diseño | Sí, firmado por ingeniero civil colegiado |
| Encaje normativo | No es sistema estructural | Sistema no convencional: aprobado (RM 400-2017) o justificado con cálculo |
| Parante en tienda | S/ 8,89–16,20 | S/ 31,20–32,20 |
| Precio por m² publicado | Anuncios de S/ 250–400, sin alcance | Ninguno verificable |
Por eso una búsqueda del tipo «drywall precio m² Perú» puede llevar a presupuestos que no tienen nada que ver con el precio de construir una vivienda en steel framing. Cuando pido una cotización, prefiero que el proveedor me diga claramente qué parte es estructura, qué parte es tabiquería, qué perfilería propone y qué capas forman cada muro. Con esa información puedo empezar a comparar.
¿Sirven los Valores Unitarios Oficiales para saber cuánto cuesta una obra?
Aquí aparece otro número que puede causar bastante confusión. Don Ricardo había encontrado el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación para el ejercicio fiscal 2026 (RM N.° 277-2025-VIVIENDA). En Lima Metropolitana, la categoría D de la columna de muros y columnas recoge S/ 409,04 por m² para «ladrillo o similar sin elementos de concreto armado» y para «drywall o similar incluye techo». El propio cuadro señala que, en ese caso, no se suma la columna de techos.
| Partida del cuadro | Lima y Callao | Costa sin Lima |
|---|---|---|
| Muros Calbañilería confinada: ladrillo con columnas y vigas de amarre de concreto armado | 422,98 | 387,43 |
| Techos Caligerado o losa de concreto armado horizontal | 312,01 | 285,80 |
| Muros D«drywall o similar incluye techo»: no se suma la columna de techos | 409,04 | 374,68 |
| Muros F«dry wall o similar (sin techo)» | 222,15 | — |
| Puertas y ventanas Dventanas de aluminio, puertas de madera selecta | 154,35 | 141,39 |
Casa de material noblemuros C + aligerado C + puertas y ventanas D
Lima S/ 889,34Costa S/ 814,62
Casa de drywall «incluye techo»muros D + puertas y ventanas D
Lima S/ 563,39Costa S/ 516,07
Sumas nuestras, solo para ilustrar el método. El Estado valúa el m² de drywall un 37 % por debajo del de material noble para el impuesto predial. No es lo que cuesta construirlo.
Al verlo, la reacción era comprensible:
—Entonces el precio debe rondar S/ 409 por metro.
No.
Por qué un valor oficial no equivale a una cotización de construcción
El documento se llama Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación y organiza valores por partidas y características predominantes del inmueble para calcular el impuesto predial. No es el presupuesto de una constructora para una vivienda determinada. Además, contempla por separado estructuras, techos y acabados, y explica cómo se seleccionan y suman según las características de la edificación. La categoría «drywall o similar» tampoco distingue un tabique de 0,45 mm de una estructura de 0,90 mm con cálculo.
Por eso no usaría esos S/ 409,04 para afirmar:
«El precio oficial de construir en steel framing es S/ 409,04 por m².»
Sería atribuirle al cuadro una función que no tiene. Este fue uno de los puntos que más tiempo nos ahorró con don Ricardo: separar valor unitario oficial de precio comercial de obra. Dicho eso, es la única cifra oficial peruana que nombra el drywall, y sirve como ancla para leer anuncios y cotizaciones. Para eso está la calculadora de abajo.
Fuentes oficiales de esta sección
- MVCS — RM N.° 277-2025-VIVIENDA, Valores Unitarios Oficiales de Edificación 2026Cuadro anual para el ejercicio fiscal 2026 (publicado el 30/10/2025), en soles por m² de área techada. Sirve para el impuesto predial: no es un presupuesto de obra.
- MVCS — CVU 2026, Anexo I.1: Lima Metropolitana y Callao (PDF)Muros C 422,98; techo aligerado C 312,01; muros D «drywall o similar incluye techo» 409,04; F «dry wall o similar (sin techo)» 222,15; puertas y ventanas D 154,35.
- MVCS — CVU 2026, Anexo I.2: Costa (PDF)Muros C 387,43; techo C 285,80; muros D «drywall o similar» 374,68; puertas y ventanas D 141,39.
Calculadora: el valor oficial de referencia de tu superficie
Si quieres poner tu proyecto en contexto, multiplica tus m² por el cuadro oficial. Esta calculadora lo hace con las dos casas tipo a la vez y las pone junto al rango de los anuncios, para que veas lo que se separan. Si ya tienes una cotización, escribe su precio por m² y verás dónde cae.
Cómo pedir y comparar presupuestos de steel framing en Perú
Después de darle varias vueltas al tema con la familia de Miraflores, terminamos haciendo algo mucho más útil que buscar otro anuncio. Acordamos que primero se revisaría la estructura existente y, una vez definido qué era técnicamente viable, pediríamos presupuestos comparables. Esa sigue siendo mi forma preferida de hacerlo.
Las partidas que deberían aparecer en una cotización
Como mínimo intentaría tener claridad sobre estas. Aquí las tienes para marcar con el anuncio de drywall y la cotización de steel framing delante: en cada partida, indica si cada una la incluye.
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Ingeniería y cálculoSi está incluido y quién lo firma
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Perfilería estructuralTipo, dimensiones y espesor (0,45 o 0,90 mm)
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Fijaciones y anclajesQué incluye el sistema y cómo se ancla al aligerado
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Placas interioresTipo y cantidad de capas
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Cerramiento exteriorSistema y especificaciones
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AislamientoTipo y ubicación
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Cubierta o techoIncluido o excluido
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EntrepisoSistema propuesto, si corresponde
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ElectricidadPuntos y alcance
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SanitariasPuntos y conexiones a las redes actuales
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Puertas y ventanasIncluidas o no
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Pisos y revestimientosCalidad o rango previsto
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Pintura y acabadosNivel de acabado
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Mano de obraIncluida o separada
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TransporteIncluido y hasta dónde
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Refuerzos de la casa existenteEn ampliaciones
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IGVQue diga expresamente si está incluido
«Igualada»: las dos la tratan igual. «Distinta»: una la incluye y la otra no, así que hay que pedirla o cotizarla aparte. «Por aclarar»: falta marcarla o no lo dice. Tus marcas se guardan solo en este navegador.
No todas las obras tendrán exactamente estas partidas, pero la lista obliga a convertir un «S/ X por m²» en algo que realmente se pueda analizar.
Cómo detectar un precio por m² incompleto
Yo empezaría a desconfiar, o mejor dicho a pedir más información, cuando una propuesta tiene una cifra muy concreta pero apenas describe el producto. Por ejemplo:
«Steel framing completo: S/ XXX por m².»
¿Completo significa qué? Un buen presupuesto debería permitir responder sin adivinar. También compararía las exclusiones: a veces importan más que la propia lista de inclusiones.
Qué preguntar antes de aceptar un presupuesto
Estas son las preguntas que yo llevaría preparadas:
- ¿El precio corresponde a estructura, casco gris o construcción terminada?
- ¿Qué perfiles estructurales se usarán?
- ¿Qué espesores se han considerado?
- ¿Qué capas forman los muros exteriores e interiores?
- ¿Qué aislamiento incluye?
- ¿Incluye instalaciones?
- ¿Incluye puertas, ventanas, pisos y pintura?
- ¿Incluye cubierta o entrepiso?
- ¿Quién hace el cálculo estructural?
- En una ampliación, ¿se ha revisado la estructura existente?
- ¿El transporte está incluido?
- ¿Qué trabajos quedan expresamente fuera?
- ¿El importe incluye IGV?
- ¿Cómo se manejan los adicionales?
- ¿Puedo ver obras terminadas con un sistema comparable?
Una empresa puede ofrecer un precio mayor y, aun así, terminar siendo la propuesta más económica si incluye partidas que después tendrías que contratar por separado.
Ejemplo práctico: cómo comparar dos cotizaciones de steel framing
Imaginemos que recibo estas dos propuestas para la misma ampliación. A primera vista parece obvio que A cuesta mucho menos.
Presupuesto A
S/ 350 por m²
Presupuesto B
S/ 600 por m²
Pero entonces reviso las partidas:
| Concepto | Presupuesto A | Presupuesto B |
|---|---|---|
| Perfilería estructural | Sí | Sí |
| Ingeniería | No indicado | Sí |
| Placas interiores | Sí | Sí |
| Cerramiento exterior | No indicado | Sí |
| Aislamiento | No | Sí |
| Instalaciones | No | Sí |
| Pintura | No | Sí |
| Transporte | No indicado | Sí |
| IGV | No indicado | Incluido |
Muestra perfectamente por qué el precio por m² aislado no permite decidir. Yo pediría al proveedor A que cotice exactamente las mismas partidas que B. Después haría lo mismo a la inversa. Solo entonces compararía totales:
Costo total comparable ÷ m² techados = costo comparable por m²
Eso fue, en esencia, lo que acordamos hacer con don Ricardo y Diego. No queríamos tres números diferentes.
Queríamos tres propuestas para el mismo trabajo.
Preguntas frecuentes sobre el precio del steel framing en Perú
¿Cuánto cuesta construir una casa en steel framing en Perú?
No encontré una tarifa peruana única y verificable por m² que permita responder responsablemente con una sola cifra. Una guía local de steel framing también declara que el precio por m² del sistema no está publicado en fuentes peruanas fiables.
Para obtener un precio útil, yo definiría primero área, arquitectura, nivel de acabado, sistema de cerramiento, instalaciones y especificaciones estructurales, y después pediría cotizaciones con las mismas partidas.
¿Cuánto cuesta hacer un segundo piso en steel framing?
Depende tanto del nuevo piso como de la construcción existente. En una ampliación no presupuestaría únicamente los metros cuadrados nuevos sin evaluar antes cómo recibirá las cargas la casa actual.
Eso fue exactamente lo que pasó en Miraflores: antes de comparar S/ 250 o S/ 350 por m², tuvimos que poner sobre la mesa la revisión estructural del techo aligerado existente. En Lima, que es zona sísmica 4 (Z = 0,45), esa verificación la firma un ingeniero civil colegiado.
¿El precio por m² incluye materiales y mano de obra?
No necesariamente. Hay que preguntarlo expresamente.
Un anuncio por m² puede corresponder a materiales, estructura instalada, casco gris o una solución con acabados. Sin una lista de partidas es imposible asumir que dos precios incluyen lo mismo.
¿Cuánto cuestan los perfiles de steel framing?
Depende del perfil, las dimensiones, el espesor, el fabricante y el momento de compra. En la consulta del 23 de septiembre de 2026, un parante Tupemesa de 89 mm y 0,90 mm costaba S/ 32,20 en Sodimac, mientras que los de 0,45 mm para tabiquería estaban entre S/ 8,89 y S/ 16,20 según medida, marca y tienda.
No uses esos precios sin volver a consultar. Lo importante es no reemplazar un perfil estructural por uno de tabiquería solo porque parece más económico.
¿Steel framing es más barato que drywall?
La pregunta mezcla dos conceptos diferentes. El drywall se usa habitualmente para placas y tabiquería no portante; el steel framing es un sistema estructural con perfiles de acero conformado en frío.
Pueden formar parte de una misma obra, pero comparar directamente «precio de drywall» con «precio de steel framing» suele enfrentar alcances distintos.
¿Steel framing es más barato que la construcción tradicional?
No siempre ni para todos los proyectos.
Yo compararía presupuestos equivalentes, con el mismo nivel de acabado y todas las partidas incluidas. Una comparación basada solo en el costo de la perfilería frente al precio de una casa de material noble terminada no sirve.
¿El precio por m² incluye IGV?
Depende de cómo haya preparado la cotización cada proveedor.
En 2026 el IGV es del 18 % (15,5 % de IGV más 2,5 % de Impuesto de Promoción Municipal) y los contratos de construcción están gravados. Por eso siempre pediría que el presupuesto diga de forma expresa «incluye IGV» o «no incluye IGV».
¿Qué significa el valor de S/ 409,04 del cuadro oficial?
Es el valor unitario oficial 2026 que el Ministerio de Vivienda asigna en Lima Metropolitana y Callao a los muros de «drywall o similar incluye techo», por m² de área techada. Se usa para calcular el impuesto predial.
No es el precio de construir en drywall ni en steel framing: es una valuación fiscal, y la categoría no distingue el espesor del perfil ni si hubo cálculo estructural.
¿Una construcción en drywall o steel framing necesita licencia?
Sí. La licencia de edificación no depende del material. Una ampliación de vivienda unifamiliar puede ir por la modalidad A si el total no pasa de 200 m², pero si implica modificación estructural pasa a la B.
Si el sistema es no convencional, la municipalidad pide además la aprobación del sistema o el cálculo que lo justifique. Confírmalo en tu municipalidad antes de presupuestar.
¿Cuánto demora una obra en steel framing?
No daría un número universal sin conocer el proyecto. El tamaño, la complejidad, la prefabricación, la logística, el número de trabajadores, las instalaciones y los acabados pueden modificar mucho el plazo.
La estructura puede montarse rápido, pero el tiempo de una vivienda completa no debe confundirse con el que se necesita para levantar solo su perfilería.
Conclusión: el precio correcto empieza por saber qué estás comprando
Cuando fui a ver a la familia de don Ricardo en Miraflores, Diego quería una cifra. Era lógico: había visto anuncios desde S/ 250 por m², otros alrededor de S/ 350, y quería decidir si construir el segundo piso en steel framing tenía sentido.
Al terminar la conversación todavía no teníamos «el número». Pero teníamos algo más útil:
- Perfil de tabiquería de 0,45 mm≠perfil estructural de 0,90 mm
- S/ 409,04 del cuadro oficial≠cotización de la obra
- Anuncio por m²≠presupuesto con partidas
Sabíamos que primero había que comprobar la estructura existente, y que dos proveedores debían presupuestar las mismas partidas para poder compararlos. Ese sigue siendo mi criterio cuando alguien me pregunta por el precio del steel framing por m² en Perú:
no busco primero el m² más barato. Busco primero qué contiene ese m².
Una vez definidos el sistema, el nivel de acabado, la ingeniería, los materiales, la mano de obra, los impuestos y las particularidades de la construcción existente, entonces sí tiene sentido comparar precios. Antes de eso, un número por metro cuadrado puede ser más publicidad que presupuesto.
Fuentes
En Perú no hay un precio publicado y verificable de steel framing por m², así que esta página no da uno. Las cifras de referencia son oficiales o sectoriales, con su fecha; los precios de materiales, de tiendas; los anuncios, copiados tal cual. Consultadas el 23 de septiembre de 2026.
| Fuente | Tipo | Qué aporta |
|---|---|---|
| MVCS — RM N.° 277-2025-VIVIENDA, Valores Unitarios Oficiales de Edificación 2026 | Oficial | Cuadro anual para el ejercicio fiscal 2026 (publicado el 30/10/2025), en soles por m² de área techada. Sirve para el impuesto predial: no es un presupuesto de obra. |
| MVCS — CVU 2026, Anexo I.1: Lima Metropolitana y Callao (PDF) | Oficial | Muros C 422,98; techo aligerado C 312,01; muros D «drywall o similar incluye techo» 409,04; F «dry wall o similar (sin techo)» 222,15; puertas y ventanas D 154,35. |
| MVCS — CVU 2026, Anexo I.2: Costa (PDF) | Oficial | Muros C 387,43; techo C 285,80; muros D «drywall o similar» 374,68; puertas y ventanas D 141,39. |
| SUNAT — IGV: concepto, tasa y operaciones gravadas | Oficial | Tasa total del 18 % (IGV 15,5 % + IPM 2,5 % desde 2026, Ley 32387). Los contratos de construcción están gravados. |
| MVCS — RM N.° 183-2026-VIVIENDA, Norma E.030 Diseño Sismorresistente | Oficial | E.030-2026 (El Peruano, 3/5/2026): Lima Metropolitana y Callao en zona 4, Z = 0,45; art. 8, sistemas no convencionales; art. 9.1, firma del ingeniero civil colegiado. |
| El Peruano — RM N.° 217-2026-VIVIENDA (transición de la E.030) | Oficial | Los proyectos con expediente, licencia o anteproyecto en curso pueden seguir con la E.030 anterior. |
| SENCICO — Sistemas constructivos no convencionales | Oficial | Sistema de Construcción en Seco Eternit, RM N.° 400-2017-VIVIENDA: estructura de acero galvanizado, para edificaciones de hasta dos pisos, vigencia de diez años. |
| SENCICO — Normas del Reglamento Nacional de Edificaciones | Oficial | E.090 Estructuras Metálicas: para perfiles doblados en frío solo recomienda las normas AISI. |
| Ley N.° 29090 y modificatorias (compilación de la Municipalidad Provincial de Tacna) | Oficial | Art. 10, modalidades de licencia A–D. La compilación llega al DL 1225 (2015): confirmar contra el TUO vigente. |
| MEF — UIT 2026 de S/ 5.500 | Oficial | Con ella, el tope de 35 UIT para la primera venta de vivienda exonerada de IGV es de S/ 192.500 (cálculo propio). |
| BCRP — Tipo de cambio del sistema bancario (serie PD04640PD) | Oficial | 22/9/2026: compra S/ 3,356 y venta S/ 3,362 por dólar. |
| INEI vía Andina — Índice de Precios de Materiales de Construcción, agosto de 2026 | Oficial | Lima Metropolitana: +0,21 % frente a julio. Subieron las planchas de fibra y yeso y los ladrillos; bajaron los metálicos. |
| CAPECO — Remuneraciones de construcción civil 2026 (PDF) | Sector | Acta CAPECO–FTCCP, vigente del 1/1/2026 al 31/12/2026: jornal básico de operario S/ 89,30, oficial S/ 69,75 y peón S/ 62,80. |
| Tupemesa — Diferencia entre los sistemas drywall y steel frame | Fabricante | El drywall usa perfiles de 0,45 mm, no portantes; el steel frame, de 0,90 a 1,50 mm, portantes. |
| Promart — catálogo público | Mercado | Consulta del 23/9/2026, precios con IGV: parantes y rieles de 0,45 mm, placas Gyplac y Volcan, Superboard, OSB, lana de vidrio, ladrillo y cemento. |
| Sodimac Perú | Mercado | Consulta del 23/9/2026, precios con IGV: parantes Tupemesa de 0,90 mm (S/ 31,20 y S/ 32,20) y de 0,45 mm (S/ 8,89). |
| DryMax — Precios de drywall en Perú | Mercado | Anuncio de 2026 sin fecha exacta: casas S/ 250–350 por m², sin detalle de alcance. |
| DrywallPerú — Casas de drywall | Mercado | Anuncio de agosto de 2026: «desde S/ 250» hasta S/ 400 por m². Sin RUC ni dirección publicados. |
| Priser Perú — Cuánto cuesta construir con drywall | Mercado | 10/1/2025: vivienda de 70–100 m² entre S/ 50.000 y 80.000, sin detalle. |
| Priser Perú — Precio por m² de estructura metálica | Mercado | 10/2/2026: estructuras livianas (techos, coberturas) S/ 180–280 por m², o S/ 8–11,50 por kg instalado. No es steel framing. |
| Construcción en Seco — Steel framing en Perú (julio de 2026) | Mercado | Dice que el precio por m² del steel framing «no está publicado» en fuentes peruanas fiables. Da cifras de construcción convencional sin citar fuente. |